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引言
全球氣候變化形勢嚴(yán)峻，“雙碳”目標(biāo)成為我國推動綠色發(fā)展、應(yīng)對氣候變化的關(guān)鍵戰(zhàn)略。建筑領(lǐng)域能耗和碳排放量大，商辦物業(yè)作為其中重要組成部分，其節(jié)能減碳對實現(xiàn)國家“雙碳”目標(biāo)意義非凡。中信泰富（上海）物業(yè)管理有限公司（以下簡稱中信泰富物業(yè)）積極響應(yīng)政策號召，深入開展商辦物業(yè)節(jié)能減碳實踐研究，探索有效實施路徑。本研究旨在總結(jié)中信泰富物業(yè)在節(jié)能減碳方面的創(chuàng)新實踐成果，為行業(yè)提供可借鑒的經(jīng)驗。通過剖析其實施路徑、技術(shù)應(yīng)用和管理策略，助力其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確方向，推動物業(yè)管理行業(yè)整體向綠色低碳轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
上海市辦公樓宇低碳運行管理現(xiàn)狀
▌基本信息
2023年，上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會下屬“雙碳”專委會和商辦專委會對中心城區(qū)部分商務(wù)辦公樓宇調(diào)研顯示，參與調(diào)研的樓宇建筑總面積約300萬平方米。其中，小于5萬平方米的樓宇占比50%，建筑面積大于10萬平方米的樓宇約25%，5萬-10萬平方米的樓宇約25%（見圖1）。從建筑年代看，37%的樓宇于2005年前投入使用，63%于2005年后投入使用（見圖2）。多數(shù)樓宇采用集中空調(diào)形式，照明燈具以LED燈為主，極少數(shù)使用可再生能源及可再生水。
▌低碳運行管理
多數(shù)建筑采用混合低碳管理制度，涵蓋建筑節(jié)能、電力管理和廢棄物處理。其中，廢棄物處理措施的采用比例*高，達(dá)93.94%，電力管理措施占比75.75%，建筑節(jié)能措施占比66.66%（見圖3）。部分樓宇通過定期舉辦低碳講座（樣本占比54.54%）、設(shè)置環(huán)保標(biāo)識（樣本占比81.81%）和進(jìn)行節(jié)能改造（樣本占比42.42%）等方式，培養(yǎng)良好用能習(xí)慣，促進(jìn)低碳節(jié)能方案實施。
▌能源現(xiàn)狀
辦公樓宇能源主要使用電力與天然氣，依據(jù)上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《商務(wù)辦公建筑合理用能指南》（DB31/T1341-2021）對標(biāo)分析，僅約21.2%的樓宇達(dá)到合理值，約24.2%達(dá)到先進(jìn)值，54.6%未達(dá)標(biāo)，整體合格率為45.4%（見圖4），節(jié)能降碳潛力巨大。
公司層級的低碳戰(zhàn)略實施路徑及成果
▌建立公司戰(zhàn)略目標(biāo)
中信集團(tuán)積極響應(yīng)國家“雙碳”政策，2021年5月宣布“雙碳”時間表，力爭2025年實現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和，比國家目標(biāo)分別提前5年和10年。2022年4月發(fā)布《碳達(dá)峰碳中和行動白皮書》，明確集團(tuán)實現(xiàn)碳中和目標(biāo)的具體行動路徑，計劃2025年單位產(chǎn)值碳排放強(qiáng)度比2020年下降18%。同時，中信泰富中國投資有限公司設(shè)定“SEED”愿景，將可持續(xù)發(fā)展理念融入業(yè)務(wù)。
▌量化減碳目標(biāo)
中信泰富物業(yè)在量化碳排放指標(biāo)時，綜合考慮了多方面因素：參考《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》（GB50015），確保新建住宅和公共建筑的碳排放強(qiáng)度相較2016年的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)降低40%；結(jié)合集團(tuán)公司至2025年單位產(chǎn)值碳排放強(qiáng)度較2020年下降18%的目標(biāo)；對比招商、太古、瑞安等知名地產(chǎn)開發(fā)商的減碳策略；全面評估自身碳排放現(xiàn)狀，基于上海、武漢、南京等多地60多個在管項目的碳排放數(shù)據(jù)，*終確定2025年碳排放密度比2019年下降20%以上的目標(biāo)。
▌確認(rèn)實施范圍（核算項目清單）
基于指標(biāo)數(shù)字，以2019年具備可靠能耗計量數(shù)據(jù)的項目為統(tǒng)計對象；考慮項目掌控權(quán)，將完全自持或業(yè)主方有減排政策的項目納入核算范圍，在60多個項目中篩選出6個項目；確定碳排放邊界，將中央空調(diào)系統(tǒng)能耗及物業(yè)管理費覆蓋范圍內(nèi)的能耗計入，如將項目總用電量減去租戶室內(nèi)用電量作為碳排放指標(biāo)核算依據(jù)，燃?xì)忮仩t供暖項目則納入燃?xì)忮仩t消耗的燃?xì)饬浚ú话ㄗ鈶羰褂貌糠郑?/span>
▌確認(rèn)減碳實施方案
其一，實施碳盤查。以某項目為例，通過能源審計測定和排摸用能情況，該項目暖通空調(diào)系統(tǒng)能耗占比達(dá)51.5%，租戶能耗占25.2%，公共照明占10.5%，電梯占2.2%，給排水系統(tǒng)占0.5%，其他占10.1%（見圖5）?；诖耍鞔_能耗構(gòu)成，為制定節(jié)能減排措施提供數(shù)據(jù)支持。
其二，明確可實施的減碳路徑。預(yù)測2019—2025年碳排放因子平均年下降率約2.24%，累計下降率約12%，約60%的減排任務(wù)可通過國家電網(wǎng)排放因子下降實現(xiàn)。采取多種建筑節(jié)能改造措施，如優(yōu)化運營方式（調(diào)整空調(diào)溫度設(shè)置、合理安排照明時間等）、控制系統(tǒng)優(yōu)化（安裝能耗監(jiān)測系統(tǒng)等）、能源審計與改造投入（更新高效設(shè)備）、可再生能源利用（引入太陽能光伏）等。
中信泰富廣場是國家碳排放試點項目，參與碳排放權(quán)交易，2013—2015年碳排放清繳工作后，賬戶結(jié)余碳排放配額約5300噸（見表1）。綠電交易方面，隨著越來越多企業(yè)的參與，上海市2024年綠色電力證書交易量突破1500萬張，遠(yuǎn)超2023年的46萬張。
▌建立遠(yuǎn)期減碳目標(biāo)
中信集團(tuán)制定長遠(yuǎn)碳中和戰(zhàn)略目標(biāo)，到2030年碳排放整體達(dá)峰并穩(wěn)中有降，有條件的子公司力爭率先達(dá)峰；到2060年全面融入綠色低碳循環(huán)發(fā)展體系，能源利用效率達(dá)世界**企業(yè)先進(jìn)水平。
項目層級的減碳實施路徑及成果
▌能源審計階段
能源審計旨在全面評估項目能源使用情況，識別節(jié)能潛力，降低能耗，提高能源利用效率。審計依據(jù)包括《公共建筑能源審計標(biāo)準(zhǔn)》DG/TJ08-2114-2020等多項國家和地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。以尚悅灣廣場為例，通過能源審計，分析其能耗水平，評價設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題并提出針對性節(jié)能減碳改進(jìn)措施，設(shè)定節(jié)能減碳改造目標(biāo)為10%。
▌量化目標(biāo)階段
根據(jù)項目特點和節(jié)能潛力分解減碳目標(biāo)。如運營年限長的商務(wù)辦公樓宇，通過更換老舊設(shè)備實現(xiàn)較高節(jié)能減碳效率；能源中心管控項目，若節(jié)能減排潛力低，則調(diào)減量化指標(biāo)；舊改項目，因圍護(hù)結(jié)構(gòu)和節(jié)能效率受限，適當(dāng)降低量化指標(biāo)；公共區(qū)域面積小的項目，因能耗指標(biāo)低，合理調(diào)整節(jié)能減排指標(biāo)。以尚悅灣廣場智慧空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能改造為例，優(yōu)化BA系統(tǒng)，增設(shè)智慧空調(diào)系統(tǒng)（SACS），提升自動化水平和能效。改造后，年節(jié)電量179636kWh，年減碳量75.4tCO2，綜合節(jié)能率2.5%，靜態(tài)初投資回收期4.3年（見表2）。
▌具體實施階段
提高現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施用能效率。更換LED高效節(jié)能照明燈具，若將設(shè)計照明容量從7W/m2降低至6W/m2，生命周期可減排CO2約1%，實現(xiàn)LED燈具全面普及則可減排約5%。優(yōu)化用能設(shè)備系統(tǒng)，采用變頻調(diào)速、無功補償?shù)裙?jié)能技術(shù)，對不符合節(jié)能要求的用電設(shè)備進(jìn)行改造。
強(qiáng)化建筑用能管理。采用建筑能源動態(tài)管控優(yōu)化系統(tǒng)技術(shù)，實現(xiàn)能源分戶、分類、分項計量；改造能耗計量表，確保原節(jié)能系統(tǒng)正常運行，如做好熱回收空調(diào)系統(tǒng)管理、推廣定時控制設(shè)備使用。
強(qiáng)化建筑防寒隔熱效能。檢查和維護(hù)建筑物原設(shè)計保溫層，及時更換破損玻璃幕墻，確保符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；針對防寒隔熱措施漏洞進(jìn)行改進(jìn)，如某商業(yè)項目將單層推拉門改建為雙層對開感應(yīng)門后，空調(diào)能耗降低約5%；新建擴(kuò)建外墻應(yīng)用節(jié)能保溫材料。
推廣使用清潔能源。確保原設(shè)計清潔能源系統(tǒng)正常運行，推廣應(yīng)用太陽能光熱光伏、空氣源熱泵等新技術(shù)。
增加碳匯。加強(qiáng)綠地維護(hù)保養(yǎng)，利用公共區(qū)域增加綠化面積。每1000平方米的灌木綠地每年可實現(xiàn)5000kg的碳匯（不同綠地類型碳匯量見表3）。做好碳達(dá)峰的社會共建和宣傳和倡導(dǎo)工作。宣傳節(jié)能意識和習(xí)慣，鼓勵綠色出行，增加充電樁車位配置，對新能源車停放費用給予優(yōu)惠。提供組織保障設(shè)立總公司層級的“雙碳”工作技術(shù)委員會，負(fù)責(zé)擬定公司目標(biāo)、推廣技術(shù)交流、引進(jìn)第三方供應(yīng)商；建立公司層級的碳達(dá)峰管理目標(biāo)，如全公司所有在管項目每年能耗折算碳排放量在2025年之前實現(xiàn)碳達(dá)峰。
▌效果評估階段
改造實施后，需對項目整體減碳過程進(jìn)行有效性評估。以一年為測試周期，對比碳排放數(shù)據(jù)與基準(zhǔn)年份。若未達(dá)到減碳目標(biāo)，可通過采購碳交易權(quán)或綠電實現(xiàn)，計算公式為：采購碳交易權(quán)/綠電額度=減碳目標(biāo)-通過國家電網(wǎng)碳排放因子實現(xiàn)的減碳額度-企業(yè)通過節(jié)能減碳措施實現(xiàn)的減碳額度。整個減碳項目周期至少需三年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若要實現(xiàn)國家2030年前碳達(dá)峰目標(biāo)，*遲需在2027年啟動。
硬件－常見建筑節(jié)能改造技術(shù)應(yīng)用及效果
▌圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造技術(shù)
既有建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)存在諸多問題，如外墻保溫性能差、玻璃幕墻隔熱不佳、外窗隔熱保溫性能差等。針對這些問題，采用墻體保溫技術(shù)（如聚苯板保溫砂漿外墻保溫等形式）、多層玻璃中空密封窗技術(shù)（使用LOW-E雙層玻璃可減少年空調(diào)能耗達(dá)4.8%）、外遮陽技術(shù)（外遮陽設(shè)施節(jié)能率佳，但初投資大）和外窗貼膜技術(shù)（夏季阻擋45%～85%太陽直射熱量，冬季減少30%以上熱量散失）。
▌空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能改造技術(shù)
冷熱源系統(tǒng)。更換溴化鋰機(jī)組為離心式冷水機(jī)組，COP可提高到5.6以上，若改為磁懸浮離心式冷水機(jī)組，綜合部分負(fù)荷性能系數(shù)IPLV更高（通?？稍?0以上），部分負(fù)荷工況下節(jié)能效果顯著?？諝庠礋岜脵C(jī)組在部分地區(qū)制熱存在蒸發(fā)器結(jié)霜問題，但安裝布置方便。更換溴化鋰機(jī)組為超低氮真空熱水鍋爐，具有負(fù)壓運行、安全可靠、能效高、NOx排放低（排放濃度可低至18mg/m3）等優(yōu)點。
空調(diào)輸配系統(tǒng)。輸配系統(tǒng)存在水泵容量和揚程配置偏大、定流量運行、水力不平衡等問題。采用輸配設(shè)備變頻技術(shù)，可取代閥門調(diào)節(jié)及旁通方式，降低能耗；更換成高效節(jié)能輸配設(shè)備，根據(jù)實際運行功率定制水泵特性曲線，提高運行效率。
空調(diào)末端。末端系統(tǒng)存在風(fēng)機(jī)功耗大、新風(fēng)系統(tǒng)不可調(diào)節(jié)或無熱回收裝置等問題。采用排風(fēng)熱回收技術(shù)，可回收空調(diào)排風(fēng)能量，減少空調(diào)負(fù)荷；新風(fēng)免費供冷技術(shù)，在過渡季或冬季利用室外新風(fēng)制冷，實現(xiàn)節(jié)能降耗；空調(diào)箱風(fēng)機(jī)變頻技術(shù)，控制空調(diào)末端風(fēng)量；空調(diào)末端啟動與房間窗戶啟閉聯(lián)動技術(shù)，根據(jù)室內(nèi)二氧化碳濃度和溫濕度動態(tài)調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng)和窗戶狀態(tài)。
▌?wù)彰飨到y(tǒng)節(jié)能改造技術(shù)
采用高效節(jié)能LED光源替代傳統(tǒng)光源，可實現(xiàn)63%～70%的單項節(jié)能率，具有節(jié)能、壽命長、綠色環(huán)保等優(yōu)點。照明控制系統(tǒng)采用分區(qū)域分時段控制和中央集中控制，根據(jù)人流量和照度自動調(diào)節(jié)照明，避免能源浪費。
▌智能控制技術(shù)應(yīng)用
樓宇控制系統(tǒng)對樓宇內(nèi)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行集中管理和監(jiān)控，*優(yōu)節(jié)能效果可達(dá)45%。中央空調(diào)智能模糊控制系統(tǒng)實現(xiàn)冷媒流量系統(tǒng)智能模糊控制，減少能源浪費照明系統(tǒng)監(jiān)測與控制系統(tǒng)根據(jù)區(qū)域功能、時間、光照強(qiáng)度等自動控制照明，并可與其他系統(tǒng)連接實現(xiàn)統(tǒng)一管理。
軟件－能源績效合同（EPC）模式中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢與實踐
▌合同能源管理的概述
合同能源管理（EMC）是節(jié)能服務(wù)公司與企業(yè)簽訂能源管理合同，提供綜合性節(jié)能服務(wù)并分享節(jié)能效益的商業(yè)運作模式。我國合同能源管理行業(yè)發(fā)展迅速，2003—2013年投資規(guī)模復(fù)合增長率高達(dá)50.45%。但該模式存在信用風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、使用權(quán)限風(fēng)險和合同風(fēng)險等。
▌物業(yè)服務(wù)企業(yè)在EMC合同中的優(yōu)勢
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主和租戶長期合作，能建立信任并通過合同條款降低信用風(fēng)險；憑借對建筑物運營管理的掌控，準(zhǔn)確評估節(jié)能改造項目可行性和效益，降低經(jīng)營風(fēng)險；熟悉建筑物使用權(quán)限和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，協(xié)助明確項目權(quán)限和時限，規(guī)避使用權(quán)限風(fēng)險；在合同談判和簽訂方面專業(yè)，可完善合同條款，控制合同風(fēng)險；采用智能化管理系統(tǒng)和節(jié)能技術(shù)，具備技術(shù)和創(chuàng)新優(yōu)勢；通過建立風(fēng)險管理體系、購買保險等方式，總體防范風(fēng)險。
▌物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同能源管理的技術(shù)路線
物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同能源管理的技術(shù)路線包括管理與工具、調(diào)適、控制改進(jìn)與服務(wù)、改造四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過安裝能耗、能效管理系統(tǒng)平臺，校準(zhǔn)傳感器，排查末端設(shè)備，優(yōu)化設(shè)備運行等措施實現(xiàn)管理節(jié)能；對空調(diào)系統(tǒng)等進(jìn)行專業(yè)調(diào)試，確保系統(tǒng)順暢運行；改進(jìn)控制系統(tǒng)，結(jié)合物業(yè)管理需求修改控制邏輯；拆除耗能部件，更換高效設(shè)備，實現(xiàn)工程與設(shè)備更新改造。
研究結(jié)論與展望
中信泰富物業(yè)在商辦物業(yè)節(jié)能減碳實踐中成果顯著：公司層級通過明確戰(zhàn)略目標(biāo)、量化減碳指標(biāo)、確定實施范圍和減碳方案，建立了完善的低碳戰(zhàn)略體系；項目層級在能源審計、量化目標(biāo)、具體實施和效果評估各階段，采取針對性措施，實現(xiàn)了節(jié)能減碳目標(biāo)。另外，在硬件方面，多種節(jié)能改造技術(shù)的應(yīng)用有效降低了能源消耗；在軟件方面，能源績效合同模式發(fā)揮了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢，推動了節(jié)能項目的實施。
未來隨著科技發(fā)展，智能化、數(shù)字化技術(shù)將在節(jié)能減碳工作中將發(fā)揮更大作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需不斷提升自身能力，積極與各方協(xié)商合作，加強(qiáng)節(jié)能減碳技術(shù)研發(fā)和應(yīng)用，推廣成功經(jīng)驗，為實現(xiàn)國家“雙碳”目標(biāo)貢獻(xiàn)力量。（文/中信泰富（上海）物業(yè)管理有限公司葛弘俊，包宏偉，丁偉，胡清揚）
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